Современный этап реформирования жилищной сферы России диктует необходимость реализации конституционного права граждан на обеспечение доступности и безопасности объектов капитального строительства жилого назначения и повышение качества жилищно-коммунальных услуг. Однако, несмотря на то, что реализация данных направлений является объектом пристального внимания на самом высоком уровне, гарантируется основными законами РФ, в век нанотехнологий для значительной части населения страны приобретение жилья по-прежнему не является доступным. По этой причине многие семьи вынуждены проводить свою жизнь в жилых домах, которые не только не в состоянии выполнять функцию защиты, комфорта и уюта, но и своим техническим состоянием могут представлять реальную угрозу для жизни.
В настоящее время с целью устранения указанных проблем в России реализуется, в частности, государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (далее Программа) [1], в основе которой использован программно-целевой подход к решению жилищных проблем граждан страны на период 2014–2020 гг. Необходимо заметить, что в РФ и ранее реализовывались различные государственные программы, нацеленные на обеспечение комфортного проживания граждан страны в жилом фонде и повышение его доступности. Но задача по-прежнему не решена. Что же является препятствием для успешного преодоления жилищных проблем гражданами России? Основные экономико-правовые и технические аспекты, оказывающие существенное влияние на достижение доступности и комфортности жилищного фонда в РФ, сформулированы и представлены в виде схемы на рис. 1.
Рис. 1. Основные факторы, оказывающие влияние на доступность и комфортность жилья
Прежде всего, необходимо отметить, что для успешной реализации жилищной политики необходим постоянный мониторинг выявленных и исследование латентных факторов влияния и приведение их в оптимально выгодное сочетание. Анализ же современного состояния представленных на рис. 1 компонент позволяет сделать следующие выводы. В словарях русского языка трактовка разными авторами понятий «доступный» и «комфортный» не слишком отличается. Их смысл можно выразить в следующих определениях: доступный – это такой, который подходит по цене и возможности использования для всех нуждающихся, комфортный – удобный, благоприятный для человека, его жизнедеятельности и самочувствия. Что касается среды обитания человека, восприятие этих понятий даже по отдельности является весьма субъективным, и, следовательно, достижение компромисса, который позволит сочетать эстетические аспекты, безопасность, комфорт и доступную стоимость жилья для всех граждан РФ, к сожалению, будет крайне затруднительным. Даже среди специалистов нет единого мнения по этим вопросам, и существуют различные подходы к классификации доступности и комфортности жилья. В самой Программе в качестве доступного рассматривается такое приобретение жилья «когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 4 года» [1]. Из этого следует, что при рыночной стоимости 1 кв. м самого дешевого жилья в Белгородской области на первичном рынке в 2015 году, равного 41790 руб. [4], из семейного бюджета ежемесячно необходимо откладывать не менее 47 тыс. руб. И это при том, что среднемесячная заработная плата в регионах ЦФО в 2015 г. колеблется, без учета Москвы и Московской области, в диапазоне от 15,3 тыс. руб. (Орловская область) до 24,8 тыс. руб. (Белгородская область). В целом по РФ этот показатель соответствует 32,0 тыс. руб. [7]. Приобретение жилья по меньшей стоимости неизбежно приведет к снижению его комфортности.
Решение жилищной проблемы для этой же части населения с помощью программ ипотечного кредитования также весьма проблематично вследствие высокой первоначальной стоимости, риска неплатежеспособности, некоторых ограничительных мер по возрасту, стажу работы, сроку постоянной регистрации, доходов и др. Исследования возможности приобретения жилья по программе ипотечного кредитования в Белгородской области выявили, что лишь около 19 % населения могут таким образом улучшить свои жилищные условия. Это семьи со среднедушевым денежным доходом свыше 35 тыс. руб. в месяц [2].
Самым главным и основным препятствием достижения поставленной цели является, безусловно, высокая рыночная стоимость жилья. Основные причины этого в следующем. На потребительском рынке строительная продукция, в том числе и жилого назначения, имеет ряд отличительных особенностей: сложная технически и организационно; материалоемкая, в том числе из-за суровых природно-климатических условий на большей части территории страны; с высокими капитальными затратами, длительным сроком возведения, привязкой к определенному земельному участку и т.д. Как правило, в регионах господствуют несколько крупных строительных компаний, что ведет к высокой монополизации рынка, при этом их предложения могут быть как одинаковыми, так и различными по своим параметрам. На такой рынок проникнуть новым субъектам затруднительно в силу наличия высоких барьеров. На рынке строительной продукции вместо ценовой конкуренции используют традиции в определении ценовой политики, лидерство и т.д. В результате складывается дисбаланс – спрос на жилье стабилен и высок, продукция есть, а цена далеко не всегда позволяет этот спрос удовлетворить. Инвесторы цены не снижают, а непроданные квартиры со временем повышаются в цене. В данной ситуации можно было бы предположить, что повышение платежеспособности населения позволит решить эту проблему, но с высокой долей вероятности можно утверждать, что в этом случае и рыночные цены на строительную продукцию будут повышаться. Также к перечисленному следует добавить, что происходящие в настоящий момент геополитические события, гигантских размеров отток капитала из страны, коррупция, необходимость срочного импортозамещения, падение стоимости углеводородов, нестабильность национальной валюты и др. негативно влияют на реальный сектор экономики в целом и строительный комплекс в частности. Является очевидным, что все это отзывается серьезными изменениями и на рынке жилой недвижимости, и на инвестиционно-инновационной активности его субъектов не в лучшую сторону.
Следующий сегмент рынка недвижимости, на котором обеспечение комфортных условий проживания актуально, а их достижение проблематично, – это ветхое и аварийное жилье. Масштабность, высокая затратность и многогранность выполнения поставленных задач приводят к затягиванию сроков проведения необходимых мероприятий, которые усугубляются не всегда точным применением правовых норм, регламентирующих вопросы переселения. Следует также в качестве отдельной составляющей отметить правовую безграмотность и неосведомленность граждан, проживающих как в проблемном жилье, так и не имеющих его. Данные обстоятельства не позволяют многим семьям успешно решать свои жилищные проблемы, усложняют управляемость жилой недвижимостью, негативно влияют на ее сохранность. Повышению управляемости не способствует недостаточная компетентность управляющих и эксплуатирующих организаций. Это привело к тому, что на современном этапе сложилась малоэффективная система управления жилищным фондом со слабым контролем, несоблюдением Правил и норм его технической эксплуатации, которые неизбежно ведут к увеличению доли ветхого и аварийного жилья в России. Значительная его часть не ремонтировалась уже 40–50 лет. По прогнозам к 2020 году в стране будет порядка 100 млн кв. метров аварийного жилья [8].
Выполнение задач по решению жилищных проблем граждан РФ зачастую представляет собой столкновение интересов различных структур общества, поскольку комплексно необходимо учитывать правовые, социальные, финансово-экономические, архитектурно-технические, градостроительные, производственные и организационные аспекты. И, к сожалению, необходимо констатировать, что данный перечень специфических факторов, влияющих на развитие жилищного фонда, является далеко не исчерпывающим.
Несмотря на перечисленные обстоятельства, глобальность проблемы модернизации системы развития и управления жилищным фондом в РФ, на этапе необходимости реализации амбициозных задач инновационного развития российской экономики, продиктованных современными мировыми тенденциями, следует рассматривать в качестве важнейшей составляющей.
Какими представляются основные пути обеспечения граждан РФ доступным и комфортным жильем:
– повышение эффективности деятельности органов государственной власти всех уровней и искоренение коррупции;
– с макроэкономической точки зрения необходимыми предпосылками для успешной реализации данной задачи является существенный экономический рост национальной экономики, ее инновационное развитие и приток капитала в реальный сектор. В силу специфичности строительного производства для его успешного осуществления наиболее благоприятными условиями являются стабильность и инновационное развитие;
– совершенствование финансовой, налоговой, социальной и научно-образовательной политики;
– резкое увеличение объемов строящегося жилья, что, возможно, приведет к снижению его стоимости и развитию рынка ипотечного кредитования строительства, поскольку ипотека должна служить инструментом реализации излишков жилья на рынке;
– многократное увеличение темпов строительства жилья для малоимущих и обеспечение комфортными условиями проживания льготных категорий граждан;
– увеличение мощности предприятий строительного комплекса с внедрением инновационных качественных и недорогих строительных материалов и технологий;
– модернизация и реновация жилищного фонда на вторичном рынке путем капитального ремонта, реконструкции и сноса аварийных объектов;
– интенсивное развитие рынка арендного муниципального жилья и доходных домов, которые позволят государству предложить гражданам серьезную альтернативу собственности жилья.
Развитие рынка арендного жилья позволит также: легализовать и упорядочить рынок аренды, существенно увеличить собираемость налогов, повысить качество обслуживания и технической эксплуатации жилого фонда, снизить проблему собираемости коммунальных платежей, повысить управляемость и обеспечение необходимого качества и безопасности среды проживания, способствовать развитию регионов через повышение мобильности трудовых ресурсов, наконец, на стадии строительства учитывать интересы эксплуатирующей стороны и др.
Доходные дома в России не являются ноу-хау, поскольку до революции такой тип жилья был очень популярен. К этому необходимо добавить, что в экономически развитых западноевропейских странах доходные дома являются очень привлекательным бизнесом для предпринимателей, а также удобными для населения – здесь существует возможность аренды коммерческого жилья по относительно невысоким ценам в специально построенном для этого жилом фонде. Конечно же, в первую очередь необходимо выделить опыт Германии, где этот вид бизнеса наиболее развит, поскольку 57 % населения здесь решают свои жилищные проблемы с помощью аренды [6].
В решении всех перечисленных выше направлений, безусловно, более активное участие должны принимать как органы государственной власти, так и девелоперские организации, которым под силу комплексно разобраться в технических, экономических и юридических коллизиях на всех стадиях развития жилищного фонда РФ. Они владеют знаниями особенностей рынка недвижимости, смогут найти оптимальное соотношение затрат, качества выполняемых работ и сроков на всех стадиях жизненного цикла объектов капитального строительства жилого назначения, принять на себя обязанности по управлению доходными домами [5]. Поэтому в группу основных участников реализации государственной жилищной политики, предусмотренных Программой и представленных на рис. 2, необходимо добавить девелоперские организации с их более широкими, чем у застройщиков, функциями, банки и научные организации, без участия которых комплексный и системный подход, безусловно, будет крайне затруднен. Такие задачи, как достижение предельно низкой себестоимости при высоких архитектурных и технических качествах проекта, включая соблюдение нормативно-правовых требований, возможны исключительно при инновационных решениях.
Рис. 2. Участники реализации Программы
Ввиду высокой затратности научно-инновационная деятельность при реализации жилищной политики должна быть направлена на взаимодействие нескольких субъектов, включая конкурентов, связанных между собой научной, информационной, проектно-конструкторской деятельностью через целевые научно-инновационные программы. Объединяющей площадкой может быть региональный инновационный центр, разрабатывающий и реализующий инновационную политику региона в области развития строительных технологий и выполнения социальных программ, проводящий ее в жизнь и оказывающий стимулирующее воздействие на указанный инновационный процесс, гарантирующий функционирование двух взаимодополняющих сфер – стратегической по развитию научно-технического потенциала и тактической – по реализации существующего [3].
В заключение хотелось бы отметить, что одним из основных критериев повышения имиджа государства, его инновационного развития и, как итог, высокой конкурентоспособности является реализация гуманистических принципов, которые лежат в основе создания наиболее благоприятных условий для жизни и плодотворной деятельности своих граждан.
Рецензенты:
Токарь Е.В., д.э.н., доцент, профессор кафедры экономики, АНО ВПО «Белгородский университет кооперации, экономики и права», г. Белгород;
Зимакова Л.А., д.э.н., доцент, профессор кафедры бухгалтерского учета и аудита, ФГАОУ ВПО «Белгородский государственный национальный исследовательский университет», г. Белгород.