Scientific journal

Fundamental research

ISSN 1812-7339

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,674

Проведение государственной политики, ориентированной на достижение социально-экономического развития и обеспечение национальной безопасности Российской Федерации, требует разработки инструментов количественной оценки состояния жилищного строительства на национальном и региональном уровнях. Такие инструменты необходимы для обоснованного определения приоритетных проблем и результативного и эффективного управления в области обеспечения нормального функционирования и устойчивого развития различных территорий. Актуальность разработки критериев и показателей оценки обусловлена возрастающим влиянием рыночных механизмов в сферах материального производства и сокращением объемов государственного финансирования.

Цель исследования: один из способов решения указанной проблемы заключается в разработке инструментария диагностики состояния жилищного строительства, основу которого составит система индикаторов, характеризующих производственно-экономические и социальные процессы в сфере жилищного строительства. Целью такой системы является определение параметров, позволяющих осуществить мониторинг состояния исследуемого объекта и произвести диагностику изменения его составляющих.

Материалы и методы исследования

Теоретической и методологической основой исследования являлись базовые положения регионального развития, практика экономического прогнозирования и стратегического планирования в РФ [1, 2], теории и практики индикативного планирования, государственные и региональные программы развития жилищного строительства. Для достижения поставленной цели применялись такие методы, как анализ и синтез, классификация, сравнительный метод, системный подход, экспертно-аналитический метод, экономико-математическое моделирование.

Результаты исследования и их обсуждение

В настоящее время целевая направленность региональных программ в сфере жилищного строительства ориентирована в основном на увеличение объемов ввода нового строительства в эксплуатацию и его распределение, иными словами, на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. В то же время в программах не отражены целевые показатели по созданию благоприятной среды для формирования рынка доступного жилья, по созданию условий для стимулирования социально-экономического роста региона и обеспечения его экономической и социокультурной безопасности.

В настоящее время диагностика состояния жилищного строительства должна проводится по следующим критериям [3, 4]:

1) подготовка к строительному процессу;

2) начатое строительство (с учетом реконструкции, модернизации и капитального ремонта);

3) завершенное строительство (с учетом реконструкции, модернизации и капитального ремонта);

4) сдача объектов в эксплуатацию (с учетом реконструкции, модернизации и капитального ремонта);

5) реализация новых объектов (с учетом реконструкции и модернизации);

6) реализация ранее построенных объектов (с учетом реконструкции и капитального ремонта);

7) расходы строительного процесса.

Исходя из вышеперечисленных направлений система индикаторов жилищного строительства должна быть представлена следующими параметрами, на основе которых существует возможность анализа, прогноза и управления его состоянием как фактором социально-экономического развития:

1. Потенциал жилищного строительства (housing construction potential) характеризует возможность и способность качественного и своевременного удовлетворения потребности потребителей в необходимой строительной продукции в определенный период времени, рассчитывается по формуле

HCP = AHC / AAHC,

где HCP – потенциал жилищного строительства, HCP > 1;

AHC – количество выданных разрешений на жилищное строительство (ед.), AHC > ∞;

AAHC – количество поданных заявлений на выдачу разрешений на строительство жилых объектов (ед.), AAHC > ∞.

2. Доступность рынка жилищного строительства (housing construction market accessibility) определяет степень свободы функционирования рынка жилищного строительства и потенциальный уровень активности строительных организаций на рынке в определенный временной период, рассчитывается по формуле

HCMA = (3 + ECI – HHI – MBPI – CPI) / 4,

где HCMA – доступность рынка жилищного строительства, HCMA > 1;

ECI – индекс предпринимательской уверенности ( %), ECI > 1;

HHI – индекс концентрации Херфиндаля ( %), HHI > 0;

MBPI – индекс восприятия барьеров рынка ( %), MBPI > 0;

CPI – индекс восприятия коррупции ( %), CPI > 0.

3. Обязательность застройщиков (obligation of developers) выражает степень выполнения обязательств застройщиками за определенный период времени, рассчитывается по формуле

для начатого (нового) строительства

ODS = ASCV / PSCV,

где ODS – обязательность застройщиков, ODS > 1;

ASCV – выполненный объем начатого строительства (м2), ASCV → ∞;

PSCV – запланированный объем начатого строительства (м2), PSCV → ∞;

для завершенного строительства

ODC = ASCV / PSCV,

где ODC – обязательность застройщиков, ODC > 1;

ACCV – выполненный объем завершенного строительства (м2), ACCV → ∞;

PCCV – запланированный объем завершенного строительства (м2), PCCV → ∞;

для объектов, вводимых в эксплуатацию

OD = ACV / PCV,

где OD – обязательность застройщиков, OD > 1;

ACV – выполненный объем ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию (м2), ACV → ∞;

PCV – запланированный объем ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию (м2), PCV → ∞.

4. Соответствие требованиям рынка доступного жилья (conformity with affordable housing market requirements) устанавливает возможность обеспечения удовлетворенности потребителей в жилье путем установления соответствия объектов жилищного строительства требованиям ценовой доступности, энергоэффективности (класс «С») и экологичности жилья экономкласса в определенный период времени, рассчитывается по формуле для объектов, сданных в эксплуатацию,

CAHR = AOHC / AAOHC,

где CAHR – cсоответствие требованиям рынка доступного жилья, CAHR > 1;

AOHC – количество объектов, прошедших аккредитацию на соответствие предъявляемым требованиям (ед.), AOHC → ∞.

AAOHC – количество поданных заявок на аккредитацию объектов (ед.), AAOHC → ∞.

5. Расходы на возведение жилой недвижимости (housing construction costs) характеризует уровень и степень изменения стоимости выполнения строительных работ за определенный временной период, рассчитывается по формуле

HCC = ((APCM / PPCM) + (APCE / PPCE) +

+ (APWW / PPWW)) / 3,

где HCC – расходы на возведение жилой недвижимости, HCC > 1;

APCM – средний уровень цен на строительные материалы (руб.), APCM > 0;

PPCM – плановый или прогнозируемый уровень цен на строительные материалы (руб.), PPCM > 0;

APCE – средний уровень цен на строительные машины и механизмы (руб.), APCE > 0;

PPCE – плановый или прогнозируемый уровень цен на строительные машины и механизмы (руб.), PPCE > 0;

APWW – средний уровень заработной платы рабочих и специалистов (руб.), APWW > 0;

PPWW – плановый или прогнозируемый уровень заработной платы рабочих и специалистов (руб.), PPWW > 0.

6. Удовлетворение потребности в жилье (repletion of housing wants) описывает уровень обеспечения жильем населения за определенный период времени, рассчитывается по формуле для категорий граждан, признанных нуждающихся в улучшении жилищных условий:

RHWC = ILC / RILC,

где RHWC – удовлетворение потребности в жилье, RHWC > 1;

ILC – количество граждан всех категорий, улучшивших жилищные условия (чел.), ILC → ∞;

RILC – количество граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий до реализации программы (чел.), RILC → ∞;

для участников государственных программ

RHWB = ACV / NB,

где RHWB – удовлетворение потребности в жилье, RHWB > 1;

ACV – выполненный объем ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию в рамках программных мероприятий (м2), ACV → ∞;

NB – количество граждан – участников программы (чел.), NB → ∞;

для остальных категорий граждан

RHWP = AHP / PHP,

где RHWP – удовлетворение потребности в жилье, RHWP > 1;

AHP – фактический уровень обеспеченности жильем населения в субъекте РФ (м2 / чел.), AHP → ∞;

PHP – плановый уровень обеспеченности жильем населения в субъекте РФ (м2/чел.), PHP → ∞.

7. Ценовая доступность жилья (affordability of housing) определяет уровень объективной возможности приобретения жилья экономкласса для всех категорий граждан, рассчитывается по формуле

AH = AI / FMVH,

где AH – ценовая доступность жилья, AH → ∞;

AI – среднедушевой доход граждан по субъекту РФ (руб.), AI → ∞.;

FMVH – средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья эконом класса по субъекту РФ (руб.), FMVH > 0.

8. Возможность приобретения жилья (housing procurement possibility) выражает уровень возможности приобретения жилья эконом класса, рассчитывается по формуле

для участников государственных программ

HPPB = ((ASP / PSP) + (AQM / PQM) +

+ (AQDP / PQDP)) / 3,

где HPPB – возможность приобретения жилья, HPPB > 1;

ASP – фактический размер социальных выплат и безвозмездных субсидий за счет средств бюджета (руб.), ASP → ∞;

PSP – требуемый или прогнозируемый размер социальных выплат и безвозмездных субсидий за счет средств бюджета (руб.), PSP → ∞;

AQM – количество предоставленных долгосрочных ипотечных кредитов (займов) (ед.), AQM → ∞;

PQM – требуемое или прогнозируемое количество долгосрочных ипотечных кредитов (займов) на оплату жилья (ед.), PQM → ∞;

AQDP – количество предоставленных долгосрочных займов на оплату жилья в форме рассрочки (ед.), AQDP → ∞;

PQDP – требуемое или прогнозируемое количество долгосрочных займов на оплату жилья в форме рассрочки (ед.), PQDP → ∞;

для остальных категорий граждан

HPP = ((ALTS / PLTS) + (MIRM / PIRM)) / 2,

где HPP – возможность приобретения жилья, HPP > 1;

ALTS – фактический уровень долгосрочной платежеспособности населения ( %), ALTS → ∞;

PLTS – прогнозируемый уровень долгосрочной платежеспособности населения ( %), PLTS → ∞;

MIRM – минимальный процент ипотечного кредита ( %), MIRM > 0;

PIRM – плановый процент ипотечного кредита ( %), PIRM > 0.

Источниками информации для определения количественных значений показателей будут являться данные Федеральной службы государственной статистики РФ, базы данных государственных организаций и муниципальных образований, базы данных неправительственных организаций, таких как Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ). Значения объективных и субъективных показателей для расчета единичных индикаторов выбираются как из статистических данных, публикуемых органами исполнительной власти, так и из материалов опросов экспертного мнения.

Стоит отметить, что адекватная и объективная интерпретация текущей и прогнозируемой ситуации, сложившейся в сфере жилищного строительства, в настоящее время невозможна на основе только одного из определенных индикаторов. Степень достоверности и актуальности оценочных характеристик повышается по мере применения большего количества параметров диагностики и в то же время полностью зависит от надежности используемых методов сбора и обработки информации.

Для оценки состояния и динамики развития жилищного строительства в рамках предложенной системы индикаторов предполагается использовать шкалу перевода относительных значений в качественную характеристику (табл. 1).

Таблица 1

Интерпретация относительных значений индикаторов [5]

В основу данной шкалы положена система оценки качества жизни населения РФ, возможность и целесообразность ее применения для сферы жилищного строительства, объясняется следующим:

1) качество жилищных условий является неотъемлемой характеристикой уровня качества жизни населения;

2) от состояния жилищных условий зависит уровень благосостояния и способность обеспечения базовых потребностей населения;

3) от уровня развития жилищного строительства как вида экономической деятельности зависит уровень социально-личностного и материального благополучия граждан, вовлеченных в процесс строительного производства.

Стоит отметить, что для индикаторов, значения которых для отражения направленности развития жилищного строительства в целях обеспечения социально-экономического развития региона и страны стремятся к нулю, применяется обратная шкала интерпретации значений.

Определение значения комплексного обобщающего индикатора проводится на основе аддитивной свертки единичных разнородных индикаторов, в рамках которой проводится оценка их степени (ранга) важности для достижения целей программы с присвоением им весовых коэффициентов (ai), сумма которых должна быть равна единице. Определение относительной степени важности весового коэффициента предложенной системы индикаторов должно производиться на основе экспертной оценки (для которой состав и количество экспертов определяется заказчиком программы). Шкала определение весовых коэффициентов индикаторов представлена в табл. 2, она опирается на расстановку весовых коэффициентов по приоритету важности каждого из индикаторов в диапазоне от 1 до 9, где 1 – минимальная важность, 9 – максимальная.

Таблица 2

Шкала определения весовых коэффициентов индикаторов

Таким образом, определение значения комплексного индикатора осуществляется на основе следующей формулы:

где IHCS – комплексный индикатор состояния жилищного строительства, в ед.;

Ii – значение оценки i-го единичного индикатора, в ед.;

ai – значение весового коэффициента i-го единичного индикатора, в ед.;

n – количество индикаторов, в ед.

Выводы

Результаты диагностики состояния жилищного строительства представляют собой важный элемент информационно-аналитической базы региональной и государственной политики. Они необходимы:

1) для комплексного анализа и оценки состояния объектов строящегося, незавершенного и введенного в эксплуатацию жилищного строительства;

2) осуществления оценки изменений в состоянии жилищного строительства;

3) определения тенденции рынка жилой недвижимости: структуру первичного рынка, объем спроса и предложения на первичном рынке, потребительские предпочтения, степень удовлетворения потребности населения в строительной продукции – уровень обеспеченности населения жильем;

4) характеристики условий строительства и реализации объектов;

5) выявления и отбора приоритетных проблем, требующих особого внимания со стороны государства, бизнеса и общества в целом;

6) прогнозирования изменений в состоянии жилищного строительства и на этой основе разработки мероприятий по управлению его развитием по каждому из направлений строительной деятельности в зависимости от рыночной ситуации, потребностей и возможностей рынка, государства и общества для достижения целевых ориентиров социально-экономического развития.

В заключение можно сказать, что индикаторы состояния жилищного строительства являются инструментом достижения целей социально-экономической политики, основой разработки необходимых действий в области обеспечения населения жильем и развития сферы строительного производства.