Инвестиционные процессы являются одними из важнейших процессов, происходящих в рыночной экономике. На примере развитых стран мира можно говорить о том, что степень развитости инвестиционной деятельности является важным фактором экономического роста страны. В настоящее время в России существенно расширяется инвестиционная деятельность, что влечет за собой включение процессов, происходящих на рынке недвижимости, в процессы, происходящие в экономике страны. Возникает потребность в развитии механизмов инвестирования в жилищное строительство, благодаря которым учитывались бы интересы инвесторов и также запускались процессы оздоровления экономики страны. Кроме того, инвестиции, направленные в строительную отрасль, производят огромный мультипликативный эффект, поскольку, с развитием жилищного строительства, будут развиваться и смежные отрасли. Немаловажен и тот факт, что одним из критериев оценки развития страны является качество жизни населения, важнейшим показателем которого является обеспеченность жильем, а также его доступность.
Россия отстает от развитых стран по уровню обеспеченности жильем. Так, например, в России в среднем на одного жителя приходится 23,4 м2, а в Норвегии 74 м2/чел., то есть больше в 3,2 раза, в США обеспеченность жильем в 3 раза выше. Интересен и тот факт, что, по данным исследования международной компании Evans, Россия входит в первую пятерку стран по недоступности жилья. Россиянину со среднестатистическим доходом, чтобы купить квартиру, нужно копить 26,1 лет, а в США американцу придется откладывать 2,7 года. Отсюда видна огромная проблема на рынке жилищного строительства, решение которой видится в необходимости развития механизмов инвестирования в жилищное строительство.
Однако теория и практика инвестирования в жилищное строительство является новой для России, следовательно, инвестирование в недвижимость представляет большой интерес для участников рынка, однако вызывает трудности, вызванные отсутствием требуемых теоритических и практических данных для принятия обоснованных инвестиционных и финансовых решений. Становится ясным, что необходимо изучить опыт развитых стран для создания аналогичных механизмов в России и впоследствии практической реализации созданных механизмов.
Анализ литературы показал, что в последнее время в развитых странах большое внимание уделяется исследованиям, связанным с изучением инвестиций в жилищную сферу. Процессы инвестирования в жилищное строительство описаны, например, в работах ряда зарубежных авторов, например Дж. Бойкина и Р. Ханея, Б. Бруггемана и Дж. Фишера, Д. Джаффе и др. Изучением инвестиций в недвижимость занимаются и российские исследователи, такие как С.В. Валдайцев, В.Р. Григорьев, В.В. Есипов, С.Н. Максимов и другие. В работах вышеуказанных авторов и других делается акцент на общих проблемах инвестирования в жилищное строительство, об оценке объекта недвижимости как объекта инвестирования, также внимание уделяется организации кредитования. Вместе с тем малоизученными остаются вопросы, связанные с влиянием инвестиций в жилищное строительство на общий экономический рост в стране, как рынок жилищного строительства влияет на важные показатели деятельности страны. Также малоисследованными остаются эффективные методы принятия решений в условиях неопределенности.
Вообще говоря, инвестиции в жилищное строительство, в недвижимость обладают целым рядом преимуществ: перспектива развития; устойчивость к инфляции; достаточно высокая ликвидность; широкое применение средств населения.
При обосновании принятия решений об инвестировании в жилищное строительство и в общем в недвижимость необходимо учитывать ряд особенностей рынка жилищного строительства (недвижимости): высокие трансакционные издержки; большая роль государственных нормативных актов при определении правил работы на рынке; локализованность рынка.
Сейчас в нашей стране непростая экономическая ситуация: наблюдается спад экономики. Главный экономист Международного валютного фонда Оливье Бланшар относительно уровня развития экономики в России сказал, что в этом году МВФ ожидает в нашей стране спад до минус 3,4 %. Теперь крайне важно найти точку запуска роста экономики страны, выявить факторы, воздействуя на которые, удастся запустить процесс роста экономики, улучшения экономической ситуации в стране. Имея в виду особенности и преимущества инвестиций в рынок жилищного строительства, авторы уверены, что именно развитие рынка недвижимости, в частности рынка жилищного строительства, позволит «запустить» процесс оздоровления экономики нашей страны.
Для запуска процесса роста экономики следует развивать рынок жилищного строительства именно потому, что он имеет большой мультипликативный эффект. В макроэкономике мультипликатором называется «численный коэффициент, показывающий, во сколько раз изменятся итоговые показатели развития экономики при росте инвестиций или производства в анализируемом виде деятельности. Суть эффекта мультипликатора сформулирована следующим образом: увеличение любого из компонентов автономных расходов приводит к увеличению национального дохода общества, причем на величину большую, чем первоначальные затраты» [6]. Коллективом авторов А.А. Шировым и А.А. Янтковским произведены оценочные расчеты мультипликаторов для важнейших секторов российской экономики. Строительный сектор имеет один из самых сильных мультипликаторов в экономике России, он равен 2,05. Таким образом, развитие рынка недвижимости запускает процессы развития в экономике страны.
Все процессы, происходящие в стране, оказывают влияние друг на друга. Поэтому целью нашего исследования стала оценка степени взаимовлияния инвестиций в жилищное строительство (так как именно они стимулируют развитие рынка) и основных макроэкономических показателей.
Для оценки взаимовлияния было выбрано 35 макроэкономических показателей, характеризующих уровень развития экономики страны, с 1995 по 2014 годы [7]: y – инвестиции в жилищное строительство (млн руб.); x1 – валовой внутренний продукт в текущих ценах (млрд руб., до 1998 г. – в трлн руб.); x2 – валовой внутренний продукт в ценах 2008 года (млрд руб.); x3 – индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности; x4 – индексы производительности труда в экономике в целом по экономике (в % к предыдущему году); x5 – индексы производительности труда в экономике в строительстве (в % к предыдущему году); x6 – общий объем денежных доходов населения (млн руб., до 1998 г. – в млрд руб.); x7 – соотношение основных показателей денежных доходов населения с величиной прожиточного минимума (%); x8 – реальные денежные доходы (в % к предыдущему году); x9 – среднедушевые денежные доходы (руб., до 1998 г. – в тыс. руб.); x10 – реальные располагаемые денежные доходы (в % к предыдущему году); x11 – среднедушевые денежные доходы (руб., до 1998 г. – в тыс. руб.); x12 – приобретение недвижимости в структуре использования денежных доходов населения (%); x13 – использование денежных средств населения на приобретение недвижимости (млн руб., до 1998 г. – в млрд руб.); x14 – общая площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве (1000 м2 общей площади); x15 – введено в действие общей площади жилых домов в расчете на 1000 человек населения (м2); x16 – введено в действие общей площади жилых домов и общежитий (1000 м2 общей площади); x17 – количество введенных зданий (ИЖС) (единица); x18 – средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов (руб.); x19 – инвестиции в основной капитал по видам экономической деятельности (млн руб.); x20 – инвестиции в основной капитал по видам экономической деятельности в строительство (млн руб.); x21 – индекс физического объема инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности (%); x22 – индекс физического объема инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности: строительство (%); x23 – количество зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве (единица); x24 – индекс цен на рынке жильяв период с начала отчетного года в % к соответствующему периоду предыдущего года, первичный рынок; x25 – индекс цен на рынке жилья в период с начала отчетного года в % к соответствующему периоду предыдущего года, вторичный рынок; x26 – средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья (руб.); x27 – средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья (руб.); x28 – ставка рефинансирования (% на 31 декабря); x29 – ставка рефинансирования (средний процент за год); x30 – межбанковская ставка (%); x31 – доходность ГКО (%); x32 – доходность ОБР (%); x33 – депозитная ставка (%); x34 – депозитная ставка, кроме депозитов до востребования (%); x35 – ставка по кредитам (%).
Для математической оценки взаимовлияния мы используем корреляционный анализ. В табл. 1 приведены рассчитанные значения корреляции ri(y, xi) между показателем инвестиций в жилищное строительство (y) и 35 показателями, характеризующими уровень развития экономики страны (xi, где 
). Оценка значимости полученных коэффициентов корреляции была проведена с помощью t-критерия Стьюдента. Расчетное значение t-статистики былополучено по формуле
критическое значение статистики t(n – 2; 0,05) было определено по таблице распределения Стьюдента при уровне значимости ? = 0,05 и (n – 2) степенях свободы. Далее проверялась гипотеза о значимости коэффициента корреляции: если 
, то коэффициент корреляции значим, иначе – не значим [4].
Из табл. 1 видно, что 23 показателя из 35 имеют значимый коэффициент корреляции, что свидетельствует о наличии высокой степени связи между уровнем инвестиций в жилищное строительство и основными макроэкономическими показателями (х1, х2, х6, х7, х9, х11, х12, х13, х14, х15, х16, х17, х18, х19, х20, х23, х26, х27, х28, х29, х31, х34, х35).
Во многих ситуациях относительно легко, исходя из логически-профессиональных соображений, объяснить, какие переменные являются причиной, а какие следствием. Так, например, мы видим, что существует корреляция между инвестициями в жилищное строительство и ВВП (r = 94,55 %). В общем случае, рост ВВП может стать причиной увеличений инвестиций в жилищное строительство, но с другой стороны, и увеличение инвестиций в жилищное строительство может стать «стимулом» для роста ВВП. Так же как и средняя стоимость строительства 1 кв. м, средняя цена 1 кв. м общей площади квартир может стать причиной увеличения потока инвестиций, так и наоборот, поток инвестиций увеличит стоимость строительства, а следовательно, и стоимость квадратного метра квартир. Поэтому мы не говорим о направлении влияния, а говорим о взаимовлиянии.
Таблица 1
Результаты корреляционного анализа взаимовлияния инвестиций в жилищное строительство и основных макроэкономических показателей
|
Показатель |
Коэффициент корреляции, ri(y, xi) |
Расчетное значение статистики t |
Критическое значение статистики t(n – 2; 0,05) |
Оценка значимости коэффициента корреляции |
|
x1 |
0,9915 |
27,4443 |
2,1604 |
значим |
|
x2 |
0,9455 |
10,4698 |
2,1604 |
значим |
|
x3 |
–0,3547 |
–1,1379 |
2,2622 |
не значим |
|
x4 |
–0,4931 |
–1,7003 |
2,2622 |
не значим |
|
x5 |
–0,3785 |
–1,2268 |
2,2622 |
не значим |
|
x6 |
0,9861 |
21,3608 |
2,1604 |
значим |
|
x7 |
0,9324 |
9,2987 |
2,1604 |
значим |
|
x8 |
0,0416 |
0,1500 |
2,1604 |
не значим |
|
x9 |
0,9864 |
21,6684 |
2,1604 |
значим |
|
x10 |
0,0370 |
0,1335 |
2,1604 |
не значим |
|
x11 |
0,9826 |
19,0739 |
2,1604 |
значим |
|
x12 |
0,9236 |
8,6877 |
2,1604 |
значим |
|
x13 |
0,9921 |
28,4570 |
2,1604 |
значим |
|
x14 |
–0,8282 |
–5,3275 |
2,1604 |
значим |
|
x15 |
0,9526 |
10,8450 |
2,1788 |
значим |
|
x16 |
0,9648 |
13,2241 |
2,1604 |
значим |
|
x17 |
0,9902 |
22,3888 |
2,2281 |
значим |
|
x18 |
0,9802 |
17,8391 |
2,1604 |
значим |
|
x19 |
0,9947 |
34,7968 |
2,1604 |
значим |
|
x20 |
0,9838 |
19,7640 |
2,1604 |
значим |
|
x21 |
–0,2763 |
–0,8133 |
2,3060 |
не значим |
|
x22 |
–0,2038 |
–0,5507 |
2,3646 |
не значим |
|
x23 |
–0,9101 |
–7,9175 |
2,1604 |
значим |
|
x24 |
–0,6166 |
–2,0723 |
2,3646 |
не значим |
|
x25 |
–0,5180 |
–1,6022 |
2,3646 |
не значим |
|
x26 |
0,9202 |
8,4772 |
2,1604 |
значим |
|
x27 |
0,9405 |
9,9829 |
2,1604 |
значим |
|
x28 |
–0,6673 |
–3,23045 |
2,1604 |
значим |
|
x29 |
–0,7100 |
–3,63544 |
2,1604 |
значим |
|
x30 |
–0,3972 |
–1,56056 |
2,1604 |
не значим |
|
x31 |
–0,8442 |
–3,85741 |
2,4469 |
значим |
|
x32 |
–0,4925 |
–1,78951 |
2,2281 |
не значим |
|
x33 |
–0,4042 |
–1,59327 |
2,1604 |
не значим |
|
x34 |
–0,7149 |
–2,89175 |
2,3060 |
значим |
|
x35 |
–0,6162 |
–2,82067 |
2,1604 |
значим |
В результате значимых коэффициентов корреляции получилось достаточно много. Поэтому среди показателей, имеющих значимый коэффициент корреляции с показателем инвестиций в жилищное строительство, были выбраны методом прямого отбора (Forward Selection), основанного на частном F-тесте, наиболее значимые показатели для анализа взаимовлияния. Для выбранных показателей приведена качественная характеристика по шкале Чеддока: например, значение коэффициента корреляции от 0,7 до 0,9 по шкале Чеддока свидетельствует о высокой степени верности предположения о взаимном влиянии, а значение от 0,5 до 0,7 – о заметной силе связи между исследуемыми величинами.
В результате проведенного анализа выяснилось, что показатель инвестиций в жилищное строительство тесно взаимосвязан не только с показателями, характеризующими жилищный рынок, но и с ВВП, общим уровнем инвестиций в стране и с показателями деятельности банковской сферы.
Таблица 2
Перечень показателей, максимально связанных с уровнем инвестиций в жилищное строительство (результаты метода прямого отбора)
|
Переменная |
Показатели |
Коэффициент корреляции |
Теснота связи |
|
х2 |
Валовой внутренний продукт в ценах 2008 года |
0,9455 |
Весьма высокая |
|
х14 |
Общая площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве |
–0,8282 |
Высокая обратная |
|
х19 |
Инвестиции в основной капитал по видам экономической деятельности |
0,9947 |
Весьма высокая |
|
х27 |
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья |
0,9405 |
Весьма высокая |
|
х34 |
Депозитная ставка, кроме депозитов до востребования |
–07149 |
Высокая обратная |
|
х35 |
Ставка по кредитам |
–0,6162 |
Заметная обратная |
Таким образом, из исследования можно сделать вывод о том, что развитие рынка жилищного строительства путем увеличения потока инвестиций может являться «точкой роста» экономики страны.
В дальнейшем авторы планируют построить модель оптимального управления потоками инвестиций через регулирование ставки кредита таким образом, чтобы благодаря высокому мультипликативному эффекту рынка жилищного строительства запускалось «оживление» в экономике, а следовательно, рос спрос на кредиты, отчего деятельность банков не была бы в убытке. А также на основе опыта зарубежных коллег будем разрабатывать эффективные методы принятия решения об инвестировании в рынок жилищного строительства в условиях неопределенности начальных данных.
Рецензенты:
Акатов Н.Б., д.э.н., доцент, профессор кафедры менеджмента и маркетинга, ФГБОУ ВПО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет», г. Пермь;
Третьякова Е.А., д.э.н., профессор кафедры экономики и финансов, ФГБОУ ВПО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет», г. Пермь.