Научный журнал
Фундаментальные исследования
ISSN 1812-7339
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 1,074

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРОРТОЕМКОСТИ КУРОРТНЫХ (ПРИРОДНО-РЕКРЕАЦИОННЫХ) ЗЕМЕЛЬ С УЧЕТОМ ЭКОНОМИКО-ГЕОГРАФИЧЕСКИХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ

Куканова Ч.А. 1
1 Нарынский государственный университет имени С. Нааматова
Оценка земли и природно-рекреационных ресурсов должна осуществляться в целях планирования, использования, поддержки и улучшения, а также передачи их будущему поколению. Ценность – понятие широкое, и ценность земли для каждого разная Для справедливого налогообложения должна разрабатываться кадастровая оценочная цена. Ориентировка на рыночные цены или вообще отсутствие ориентировки повлияют на государственную политику по ценообразованию, налогообложению и использования нормативной емкости использования природных ресурсов. В статье проведен анализ двух видов цен: кадастровая оценочная цена и рыночная цена курортных земель – и методология расчета, рекомендации, какую из них выбрать государству при ценообразовании и налогообложении на рынке курортных земель для проведения государственной политики для субъектов рынка.
кадастровая оценочная цена земель
кадастр курортных земель
земля
курорт
экономическая оценка
1. Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / О.М. Ванданимаева. – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. – 119 с.
2. Земельный кодекс Кыргызской Республики статья 3 [Текст]. Принят Законодательным собранием Жогорку Кенеша КР от 30 апреля 1999. – 60 с.
3. Кривоногова А.А. Выпускная квалификационная работа Кадастровая оценка земель в системе управления муниципальным образованием [Электронный ресурс]. – URL: http://elar.rsvpu.ru/bitstream/123456789/13930/1/RSVPU_2016_313.pdf (дата обращения: 30.06.2017).
4. Куканова Ч.А. Экономико-географическая оценка курортных (природно-рекреационных) земель // Universum: Экономика и юриспруденция: электрон. научн. журн. – 2017. – № 6(39). URL: http://7universum.com/ru/economy/archive/item/4875 (дата обращения: 05.06.2017).
5. Кусков А.С. Рекреационная география / Кусков А.С., Голубева В.Л., Одинцова Т.Н. Учебно-методический комплекс. – М.: МПСИ, Флинта, 2005. – 496 с.
6. Оценка объектов недвижимости. Оценка собственности: учебник / Асаул А.Н., Старинский В.Н., Старовойтов М.К., Фалтинский Р.А. /под ред. А.Н. Асаула. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012. – 472 с.

Земля – незаменимый фактор производства. Земельное законодательство Кыргызской Республики основывается на следующих основных принципах использования земель: ее сохранения как природного объекта, основы жизни, развития и деятельности народа Кыргызской Республики, формирования рынка земли и его эффективного функционирования, предотвращения причинения вреда земле или устранения его последствий, платы за землю, обеспечения государственной и экологической безопасности и другие [2, с. 6]. В оценке курортных земель определение стоимости необходимы в следующих хозяйственных операциях в Иссык-Кульской рекреационной зоне:

при ценообразовании земель: сделки купли-продажи имущества/ участка земли; создание инфраструктуры для местности; определение инвестиционных возможностей, установление банковских процентов при залоговых операциях, страхование имущества, внесение в капитал организации доли в виде оцененного имущества, участка; принятие управленческих решений, определение экономической эффективности принимаемых градостроительных решений, оценка экологического ущерба.

при налогообложении: определение государством ставки земельного налога, определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает такие основные элементы, как: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и другие. На рынке земли действуют четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы [1, с. 14].

Государственная политика играет важную роль при использовании земельных ресурсов и рынка земли. Она состоит из правовой, организационной и экономической составляющих. Правовая часть – это законодательные акты различных уровней. Организационная составляющая земельной политики подразумевает использование административных методов управления. Экономическая составляющая – это получение материальной выгоды от использования земель с помощью установления платежей, налогов, применения санкций, инвестиционные и кредитные направления управленческих решений государства [3, с. 9–10].

В мировой практике используются такие виды стоимости земельного участка, как кадастровая, рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, налогооблагаемая [1, с. 56]. Инвестиционные, залоговые, страховые, налогооблагаемые виды цен должны ориентироваться на кадастровые цены, а не на рыночные цены курортных земель.

Кадастровая оценочная цена – научно обоснованная цена земельных участков служит, как выше приведено, нормативно образующей базой для установления при ценообразовании участка земли, ставки налога, и определения емкости количества рекреантов. Так как такая цена не разработана и не подкреплена, на практике многих стран используется рыночная цена, не имеющая стабильных принципов.

Рассмотрим различия и принципы образования кадастровой оценочной цены и рыночных цен используя следующие методологии расчета на рынке субъектов рынка курортных земель (см. рисунок).

Рыночная цена зависит от множества субъективных факторов (см. табл. 1). Приведены рекомендации покупателю и продавцу, как установить цену на курортные земли.

kuk1.wmf

Субъекты и факторы, влияющие на рынок курортных земель

Таблица 1

Субъективные факторы, влияющие на рыночную цену земли. Критерии оценки земельного участка, в % от базовой цены

п/п

Критерии оценки:

В процентах

1

2

3

 

Сбор, проверка и анализ информации: юридическое описание и регистрационные данные:

1) проверить документы, удостоверяющие права на земельный участок согласно статье 31 Земельного кодекса КР;

2) договор на передачу собственности;

3) информация о собственнике или арендаторе;

4) сервитуты

Решение купить или не купить

1

Базовая цена (P)

100

2

Рекреационная зона (I, II, III, IV, V)

23–100

 

Физические характеристики земельного участка:

 

3

Размер (площадь) участка

± 10

4

Форма участков (треугольные со скидкой 50–60 %, изрезанной нестандартной формы со скидкой 70–80 %)

± 50–80

5

Топография (рельеф)

± 5–20

6

Ландшафт:

Разновидность деревьев: лиственные деревья растут во влажной земле, арча, карагаи, хвойные деревья (плюс 25 % от нормативной цены), наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние)

± 10–25

7

Месторасположение объекта:

I – примыкание к лесу (озеру, водоему (плюс 25 % от нормативной цены), к горе, престижному пансионату, пешей доступности (плюс 25–30 % от нормативной цены))

II – до 100 метров

III – от 100 метров

± 5–30

8

Объекты инженерной инфраструктуры (здания и сооружения)

± 5–20

9

Расположенность над уровнем моря

± 5

10

Наличие ресурсов на территории (термальные, радоновые воды и т.д)

+20–100

11

Экологическое состояние:

– уровень шума (близость и интенсивность движения транспорта)

– близость к производственному предприятию

± –5–20

12

Качество и состояние дорог

± 5–10

13

Ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах

± 5–10

14

Наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта

± 5–20

15

Использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.)

± 10–20

 

Анализ экономических выгод:

 

16

Земельная рента: Дифференциальная рента I

± 100

17

Земельная рента: Дифференциальная рента II (переменные и постоянные расходы)

± 10–30

18

Размер суммы получаемой аренды и окупаемость за «n» лет (сом/лет)

± 10–30

19

Срок эксплуатации ресурсов (долгосрочное, краткосрочное время)

± 5–10

20

Транспортные расходы (к примеру, с Бишкека на Иссык-Куль)

± 5

21

Условия для создания инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, газопровод, теплотрасса, канализационная система и другие)

± 30–50

22

Данные о доходах и затратах от использования объекта

± 5–20

23

Налогообложение. Ставки налогов на землю, подоходный налог

± 5

24

Упущенные возможности при использовании участка

± 1

25

Нетронутая природная местность

+5–50

26

Сезонные колебания цен

± 5–30

27

Степень ограничения конкурентности (олигополистический, монопольный)

± 5–50

28

Другие факторы:

± –5

29

Престижность и репутация местности земли

± 5–50

30

Человеческий фактор: продавец, покупатель, маркетолог

± 5–100

31

Различного рода ограничения: санитарно-экологические, рекреационные, ограничения сейсмологической устойчивости

± 20–80

32

Цены соседних участков

± 5

33

Данные о продажах аналогичных земельных участков

 

34

Этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:

  • находится в эксплуатации
  • временно не эксплуатируется

± – 5

35

Готовность платить населения за экологический ущерб

± 1

36

Экстренно-критические ситуации и потребность в деньгах продать участок

–20–70

37

Всего (сумма всех критериев дает среднюю цену за участок, сом)

 

Примечание. + означает дополнительно столько процентов от базовой цены; – означает минус от кадастровой оценочной цены.

Таблица 2

Определение кадастровой оценочной цены курортных земель на примере Иссык-Кульской области

kuk2.wmf

Таблица 3

Неблагоприятные условия курортной зоны озера Иссык-Куль для рекреации и поправочная балльная оценка курортных земель

п/п

Айылные аймаки (типичные объекты)

 

Град

сильный ветер

волнение

ливневые дожди

снег

баллы

средние баллы

балл с учетом неблагоприятных природных условий

рекреационная категория

Лето, частота дней, (от несколько метров до 10 км узкой полосой)

баллы

Лето, частота дней с высотой от 0,14 до 0,6 м.

баллы

Лето, частота дней

баллы

Лето, частота дней

баллы

С ноября по апрель

баллы

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

1

Тамчы

I

   

5–6

1,37

5–6

1,37

3–4

0,82

2–3

0,55

100,00

4,11

95,89

2

θрнθк

I

   

5–6

1,37

5–6

1,37

3–4

0,82

2–3

0,55

100,00

4,11

95,89

3

Чоң-Сары-Ой

I

   

5–6

1,37

5–6

1,37

3–4

0,82

2–3

0,55

100,00

4,11

95,89

4

Чолпон-Ата

I

   

4

1,10

4

1,10

3–4

0,82

2–3

0,55

100,00

3,56

96,44

5

Боcтери

I

   

4

1,10

4

1,10

3–4

0,82

2–3

0,55

100,00

3,56

96,44

6

Корумду

II

   

4

0,96

4

0,96

4–5

0,96

3–4

0,72

88,00

3,62

84,38

7

Орто-θрγктγ

III

1–2

0,11

3

0,33

3

0,33

5–6

0,55

4–5

0,44

40,00

1,75

38,25

8

Кутургу

III

1–2

0,11

3

0,33

3

0,33

6–7

0,55

4–8

0,44

40,00

1,75

38,25

9

Туп

IV

1–2

0,08

4

0,33

4

0,33

7–8

0,58

5–8

0,41

30,00

1,73

28,27

10

Каракол

II

1–2

0,24

4

0,96

4

0,96

7–8

1,69

5–8

1,21

88,00

5,06

82,94

11

Дархан

IV

1–2

0,08

4

0,33

4

0,33

7

0,58

5–8

0,41

30,00

1,73

28,27

12

Жениш

IV

2–3

0,16

4

0,33

4

0,33

7

0,58

5–10

0,41

30,00

1,81

28,19

13

Барскоон

IV

2–3

0,16

4

0,33

4

0,33

6

0,49

5–10

0,41

30,00

1,73

28,27

14

Тамга

I

1

0,27

5

1,37

5

1,37

6

1,64

5–10

1,37

100,00

6,03

93,97

15

Тосор

I

1

0,27

5

1,37

5

1,37

6

1,64

5–10

1,37

100,00

6,03

93,97

16

Каджы-Сай

I

1

0,27

5

1,37

5

1,37

5

1,37

5–10

1,37

100,00

5,75

94,25

17

Кара-Талаа-Шор – Булак

I

1

0,27

6–7

1,64

6–7

1,64

5

1,37

5–10

1,37

100,00

6,30

93,70

18

Ак-Булун

V

   

10

0,63

10

3,54

3–4

0,19

5–10

0,32

23,00

4,67

18,33

19

Балыкчы

III

   

10

1,10

10

1,10

3–4

0,33

5–10

0,55

40,00

3,07

36,93

20

Сары-Камыш

IV

   

10

0,82

10

0,82

3–4

0,25

5–10

0,41

30,00

2,30

27,70

21

Тору-Айгыр

II

   

10

2,41

10

2,41

3–5

0,72

5–10

1,21

88,00

6,75

81,25

22

Чырпыкты

II

   

5–6

1,21

5–6

1,21

3–5

0,72

5–10

1,21

88,00

4,34

83,66

 

Табл. 1 составлена автором c использованием данных А.Н. Асаула и коллектива авторов [6, с. 85–87].

Исходя из этих данных, рыночную цену (Р.Ц) можно определить по следующей формуле:

Рыночная цена (Р.Ц.) за участок = Базовая цена + проценты за субъективные факторы (С.Ф.). (Рц = Бц + С.Ф.)

Кадастровая оценочная цена учитывает все природные возможности земельного участка (см. табл. 2). Природные курортно-рекреационные ресурсы оцениваются по следующим основным типам: медико-биологический тип оценки, психолого-эстетический тип оценки, технологический тип оценки [5, с. 81–84]. Они являются основой (составляющей) кадастровой оценочной цены (нормативной цены в сельском хозяйстве) в «кадастре курортных земель», который должны разрабатываться в условиях Иссык-Кульской области. Аналогичные другие критерии могут быть разработаны по другим отраслям (психологии, экологии, архитектуры, медицины и т.д.).

Принцип расчета ценообразования и налогообложения из табл. 2. При определении кадастровой оценочной цены курортных земель (области, района) необходимо рекреационное зонирование по преимуществам. В I категорию входят наиболее ценные, в V – сравнительно наименее ценные. Средний кадастровый оценочный балл разработан с учетом природно-рекреационных критериев [4]. На данной таблице как пример оценили – критерий «неблагоприятные природные условия курортной зоны». Средний кадастровый балл курортных земель распределен по зонам следующим образом: I рекреационная зона – 100 баллов, II рекреационная зона – 88 баллов, III рекреационная зона – 40 баллов, IV рекреационная зона – 30 баллов, V рекреационная зона – 23 баллов. Введен поправочный балл с учетом неблагоприятных природных условий – см. пункт 5. В пунктах 6–16 приведены другие критерии оценки, которые могут быть оценены аналогичным методом. К примеру в селе Бостери (I рекреационная зона) средний кадастровый бал составляет 100 баллов, поправочный бал по критерию неблагоприятных условий составило 3,56 балла. Таким образом, получили 100 балл – 3,56 балл = 96,44 балла. В пункте 17 указаны сумма кадастровых оценочных баллов с учетом всех критериев оценок по пунктам 6–16. В пункте 18 – указаны средние стоимости путевок по зонам, в I рекреационной зоне это составило 2864 сом, получим поправочный балл 96,44 % от 2762 сом, составляет 2762 сом в I рекреационной зоне – пункт 19. Полученный доход умножили на 20 лет (пункт 20). Это цена, за которую можно купить или продать участок курортных земель как выгодное предложение. Из полученной суммы 2762 сом 1 % составляет 27,62 сом, что можно считать справедливой ставкой налога на I рекреационной зоне – пункт 22. В зависимости от кадастрового оценочного балла в других рекреационных зонах должна взиматься соответствующая ставка налога.

Курортоемкость (количество приемов рекреантов) также должна распределяться по принципу рекреационного зонирования в указанном соотношении в пункте 23. Данная методология позволит разработать кадастр курортных земель не только Иссык-Кульской области, но всех других видов природно-рекреационных деятельностей, такие как оценка ресурсов гидром, фитом, литом и антропом.

В итоге по результатам исследования – кадастровая оценочная цена (стоимость) курортных земель является справедливым решением при экономической оценке курортных земель.

Наше предложение: разработать «кадастр курортных земель» необходимую и требуемую рынком процедуру в условиях рыночной экономики в Кыргызской Республике.


Библиографическая ссылка

Куканова Ч.А. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ, ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРОРТОЕМКОСТИ КУРОРТНЫХ (ПРИРОДНО-РЕКРЕАЦИОННЫХ) ЗЕМЕЛЬ С УЧЕТОМ ЭКОНОМИКО-ГЕОГРАФИЧЕСКИХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ // Фундаментальные исследования. – 2017. – № 10-1. – С. 120-125;
URL: http://www.fundamental-research.ru/ru/article/view?id=41800 (дата обращения: 19.11.2019).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074