Мы попытались проанализировать, почему у нас в стране практически каждый неудовлетворен качеством управления жилищным фондом. Причина в том, что управляющие компании сегодня имеют свое представление об обязательствах перед собственниками, а собственники – свое, и зачастую эти мнения диаметрально противоположны. Нужно перевести обсуждение качества жилищно-коммунальных услуг из теоретической в практическую плоскость и создать единые для всех стандарты в сфере управления многоквартирным жильем.

Назрела необходимость профессионально описать все сферы деятельности по управлению многоквартирным жилищным фондом. Ведь сегодня отсутствует не только единое понимание того, что такое «управление многоквартирным домом», но и вообще такой вид экономической деятельности.

Предполагается, что стандарты будут делиться на категории:

• стандарты управления;

• стандарты безопасности;

• стандарты энергосбережения;

• стандарты текущей и сезонной эксплуатации МКД;

• стандарты документооборота и т.д.

Несмотря на то что регулятором в деятельности предприятий ЖКХ независимо от форм собственности является рынок, не стоит забывать, что властные структуры в границах своих административных территорий несут ответственность за предоставление населению всех услуг, обеспечивающими его жизнедеятельность. Поскольку в ЖКХ пока отсутствует нормативная база создания СРО, нужно как можно скорее подготовить и подписать декларацию о взаимодействии власти, бизнеса и населения. Данный документ будет определять порядок развития сферы, выявлять лучшие и худшие управляющие компании, а фактически предоставлять прозрачную для населения информацию, позволяющую самостоятельно выбрать способ управления многоквартирными домами.

В результате внедрения стандартов с рынка уйдут недобросовестные компании-однодневки: единые прозрачные правила лишат их нечестного заработка. Соблюдение требований стандартов – для управляющей компании это серьезная ответственность и системный труд. Работая по стандартам, компания может прогнозировать свою деятельность на долгосрочный период, что дает ей экономическую устойчивость, возможность привлечения внешних инвестиций, а значит, ведет к модернизации жилищного фонда.

На сегодняшний день состояние комплекса ЖКХ является одной из главных проблем в России. Очень сложно найти компромисс в столкновении рыночных и административных подходов, между экономической целесообразностью и социальной необходимостью. А реформа ЖКХ, к сожалению, пока не принесла полноценных результатов. Большинство россиян по-прежнему недовольны качеством услуг. Несмотря на то, что в реформу ЖКХ вкладываются колоссальные средства (в 2007–2011 гг. − более 350 млрд рублей, плюс 200 млрд в 2011 году на капремонт многоквартирных домов и 100 млрд рублей на переселение из ветхого жилья), система остается в плачевном состоянии.

Изначально предполагалось, что рынок профессиональных жилищных фондов будет контролироваться государством, однако эта система оказалось неэффективной. Стало очевидно, что необходим переход к саморегулируемому рынку. Для этого в начале апреля в Госдуму внесен соответствующий пакет поправок в Жилищный Кодекс.

По новому документу управляющие компании будут обязаны вступать в СРО (саморегулирующие организации). То есть для компаний главным станет отчет не перед государством о своей работе, а перед своими же коллегами и населением. По сценарию профессиональные сообщества сами будут отфильтровывать недобросовестные управляющие компании, потому что их содержание будет невыгодно самому рынку, формировать свои стандарты и правила.

Конечно, фактор удовлетворенности потребителя играет определяющую роль, однако ни одна современная отрасль хозяйства, встроенная в рыночную экономику, не может существовать без опоры на систему управляющих стандартов, позволяющих оценить ее конкурентоспособность и обес­печить устойчивое развитие.

Это особенно справедливо для ЖКХ, которое влияет на качество жизни населения как никакая иная отрасль деятельности. Вот почему столь актуальна стандартизация услуг ЖКХ, предусматривающая разработку и принятие в России системы соответствующих национальных и отраслевых документов, гармонизированных с международными стандартами по управлению качеством, экологической и промышленной безопасностью, а также со стандартами социальной ответственности управляющих (уполномоченных) компаний.

Задачей стандартов, регламентирующих качество услуг в сфере ЖКХ, является формулирование четкого набора услуг и критериев качества, понятного всем участникам этого рынка – собственникам, арендаторам и управляющим компаниям. Стандарты ЖКХ необходимы для того, чтобы позволить всем перечисленным сторонам сделать правильный выбор и при этом соблюсти баланс интересов.

Но все это в идеале, давайте попробуем спуститься на землю и реально оценить сегодняшнее состояние дел в ЖКХ в части стандартизации управления многоквартирными домами как услуги, предоставляемой населению, которое является заказчиком своего комфортного и безопасного проживания.

Ожидаемый результат – установление национальных стандартов ЖКХ и создание условий для их практического применения с целью повышения качества услуг и, как следствие, более полного удовлетворения запросов потребителей, но для этого необходимо скоординировать действия Министерства регионального развития, Министерства образования и науки и Росстандарта с обязательным привлечением субъектов Российской Федерации. Появление программного документа в этом направлении можно будет считать уже большим успехом.

Удельный вес факторов, обуславливающих необходимость внедрения СМК в организациях (предприятиях) ЖКХ, приведен в таблице. Принято различать внешние и внутренние причины внедрения СМК. К основным внешним причинам следует отнести требования заказчика к наличию сертификата СМК, который выдан одним из «приемлемых для заказчика» органов по сертификации1.

Главное достоинство сертификации в том, что предприятие или индивидуальный предприниматель, прошедшие эту процедуру, смогут уже говорить о предлагаемых услугах и квалификации сотрудников от имени органа сертификации, который выбрали заказчики услуги, как это практикуется во всем мире.

Развитие сертификации в ЖКХ прежде всего защищает права и интересы потребителей жилищно-коммунальных услуг. Для муниципальной власти сертификация может реально повысить управляемость разными видами деятельности в сфере ЖКХ. При получении государственного и муниципального заказов приоритет должен отдаваться предприятиям ЖКХ, получившим сертификат соответствия. Сертификация важна и для самих управляющих компаний. Она дает им компетентное заключение о необходимости модернизации основных средств для поэтапного повышения качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг, а также объективную оценку профессионализма персонала и его владения нормативно-правовой базой ЖКХ. Сертификация способствует повышению знаний работников и руководителей предприятий, предоставляя пакет нормативно-правовых, методических и иных документов.

Объектом критики управляющих компаний являются их обязанности и ответственность. Но обязанности не могут быть выполнены, а ответственность не может быть реализована в связи с отсутствием нормативно-правовой базы для управляющих компаний. Сегодня отсутствуют законодательные механизмы, регулирующие движение денежных средств от населения через управляющие компании к поставщику коммунальных услуг. Стремительная демонополизация рынка по управлению многоквартирными домами привела к потере единого информационного пространства, которое позволяло осуществлять контроль и надзор за системой жизнеобеспечения со стороны государства и муниципальных образований. В настоящее время и органы местного самоуправления не имеют практически никаких полномочий в отношении деятельности управляющих компаний и рычагов влияния на недобросовестных участников рынка.

По нашему мнению, при определении методов реального повышения качества услуг ЖКХ необходимо обратить внимание на выполнение обязательных условий. Первое – передача муниципального имущества ЖКХ в управление бизнесу под контролем уполномоченных населением органов власти. И второе – разработка и применение региональных стандартов качества услуг ЖКХ с учетом географического положения.

Из обзора законодательных актов видно, что в сфере управления многоквартирными домами необходимо будет сначала разработать и утвердить стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (согласно ЖК РФ). Затем потребуются стандарты СРО, объединяющие управляющих многоквартирными домами.

В целях реализации Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», совершенствования и повышения эффективности работ по национальной стандартизации в области жилищно-коммунального хозяйства, приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии № 502 от 19 июля 2012 г. произведена реорганизация технического комитета по стандартизации «Жилищно-коммунальные услуги» (ТК 393), изменено его наименование на «Услуги в области жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами». Организацией, на базе которой будет функционировать секретариат ТК 393, определен ОАО «Всероссийский научно-исследовательский институт сертификации» (ОАО «ВНИИС», г. Москва).

Отсутствие сегодня системы стандартизации в ЖКХ не позволяет сбалансировать интересы бизнеса, населения и власти, развитие отрасли происходит крайне медленно, существующие формы и методы государственного контроля не эффективны. Внесение изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и формирование Национального объединения управляющих недвижимостью, а также реанимация ТК 393 событие для отрасли знаковое.

Рецензенты:

Злобина Н.В., д.э.н., зав. кафедрой «Экономический анализ и качество», ФГБОУ ВПО «Тамбовский государственный технический университет», г. Тамбов;

Савин К.Н., д.э.н., профессор кафедры «Экономический анализ и качество», ФГБОУ ВПО «Тамбовский государственный технический университет», г. Тамбов.

Работа поступила в редакцию 27.11.2012.