Важная роль в решении задач, связанных с устойчивым развитием территорий региона, отводится капитальному строительству [1, 2]. Инвестиционно-строительный комплекс должен обеспечить население территорий региона экожильем с учетом согласования своей производственной программы и природоохранной деятельности [4, 5].
Региональная эконедвижимость характеризуется большим разнообразием возводимых объектов (промышленные, жилищно-гражданские, социально-бытовые, транспортные и др. здания и сооружения инфраструктуры). Для нее характерно: неравномерное распределение работ в пределах территории строительства, применение различных экоматериалов и конструкций, сложного оборудования, участие значительного числа субподрядных организаций [5].
Кроме того, крупные проекты (экопарки и т.д.) сразу застраиваются на огромных территориях длительный период времени. Ввод их в эксплуатацию осуществляется поэтапно, по мере готовности, период окончания всего проекта составляет 10–20 лет.
Однако общим для них является то, что все однородные и неоднородные объекты эконедвижимости объединены одной конечной целью и осуществляются комплексно, как правило, на определенной территории (зоне) с выделением модулей, таким образом, чтобы не вносить дискомфорт в повседневную жизнь населения.
Соблюдение указанных выше требований в этих условиях может быть достигнуто только при использовании поточного метода производства работ на объектах строительства, который, с одной стороны, обеспечивает равномерность потребления ресурсов и ритмичность выпуска готовой строительной продукции, с другой – создает благоприятные условия для работы организаций-смежников: подрядных организаций, заводов-поставщиков, транспорта, снабженческих организаций.
Учитывая специфику строительства объектов эконедвижимости, выделим следующие группы потоков (рис. 1):
– комплексный инфраструктурный поток;
– модульный (зонированный) укрупненный поток (по видам, по очередям строительства в зависимости от типов недвижимости);
– объектный поток.
Рис. 1. Уровни потоков при строительстве эконедвижимости
Комплексный инфраструктурный поток, как правило, находится на критическом пути и должен включать совокупность организационно взаимосвязанных потоков, продукцией которых являются различные виды инженерных сетей, дорог, развязок и инженерных сооружений, расположенных в определенных зонах эконедвижимости. Отдельные потоки, входящие в состав комплексного потока, различаются по объему, назначению, технологии и организации работ. Эти факторы определяют многовариантность структуры комплексного инфраструктурного потока и их взаимной увязки, как по количеству, так и по составу входящих в него элементов.
Модульный (зонированный) укрупненный поток включает объектные потоки одновременно строящихся зданий, продукцией которого является законченный комплекс экозданий: жилые массивы, предприятия социального назначения, спортивно-оздоровительные сооружения, расположенные в определенной зоне.
Внутри модульного укрупненного потока целесообразно выделять потоки по очередям строительства в зависимости от принадлежности недвижимости к тому или другому классу по комфортности и доступности (бизнес-класс, элит-класс, эконом-класс и т.д.).
Объектный поток включает специализированные и частные потоки, состав которых обеспечивает выполнение всего комплекса работ по возведению соответствующего объекта строительства. Продукцией этих потоков являются полностью законченные здания (сооружения) либо группа зданий (сооружений).
Специализированный поток состоит из ряда частных потоков, объединенных единой системой параметров и схемой потока, и является основным структурным элементом потока, продукция которого – законченные виды работ, конструктивные элементы и части зданий.
Частный поток – элементарный строительный поток. Представляет собой один или несколько процессов, выполняемых одним коллективом (бригадой, звеном).
Так как финансовые возможности предприятий инвестиционно-строительного комплекса (ИСК) ограничены, то проблема выбора территориальной зоны, на которой в первую очередь должно осуществляться строительство эконедвижимости, и какой поток будет задействован, во многом зависит от девелопера-застройщика, вкладывающего средства в различные инвестиционные проекты по строительству объектов недвижимости. При этом его интересует как эффективность использования вкладывающих средств, так и наиболее эффективные направления их использования.
Для одних девелоперов приоритетной при принятии решения выступает прибыльность жилищного строительства. Для других девелоперов мотивом выбора направления деятельности будет оценка конкурентоспособности данного проекта по сравнению с другими [3], например, осуществление нового строительства жилых зданий или ремонт, реконструкция существующих объектов недвижимости.
Во вторую очередь девелопера интересует этап, на котором предполагается принять решение об инвестировании при реализации ИСЭУП.
И, наконец, вид стоимости, на которую ориентируется девелопер – это в большей степени статичный показатель, подлежащий учету в третью очередь.
Учет вышеуказанных факторов можно представить в виде алгоритма, в рамках которого осуществляется анализ факторов и инвестору выдается необходимая информация, на основании которой он может принять обоснованные решения (рис. 2).
Рис. 2. Алгоритм выбора и оценки факторов эффективности инвестиций в экостроительстве девелопером-застройщиком
Рис. 3. Модель агрегирования данных для осуществления оценки проекта
Представленный алгоритм содержит три блока анализа и обработки данных и позволяет девелоперу за определенное количество операций определить исчерпывающий перечень факторов, необходимых для последующей надлежащей оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта и принятия инвестиционных решений.
Принцип использования данного алгоритма заключается в следующем. На первом шаге девелопер определяет факторы инвестиционной стоимости объекта строительства, соответствующие реальным условиям. Во втором блоке анализа определяются факторы, зависящие от этапа реализации инвестиционно-строительного проекта. В рамках третьего блока анализа девелопер идентифицирует факторы, основанные на выборе вида стоимости, по отношению к которой предполагается осуществлять оценку эффективности.
Представленный алгоритм позволяет систематизировать оценочные факторы экономической эффективности инвестиций, но в то же время требует точной и достоверной исходной информации. При этом учтем, что анализируемые факторы в трех блоках алгоритма имеют различный характер и различную весомость в итоговом показателе доходности инвестиционного проекта. На выходе алгоритма получаем оценку экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта, заключающуюся в определении денежного потока и оценке его на предмет возможности покрытия вложенных денежных средств. Следовательно, для реализации предлагаемого алгоритма выбора факторов оценки экономической эффективности строительного проекта необходимо идентифицировать факторы, а также привести все предполагаемые для использования факторы к сопоставимому виду. Для этого рассмотрим факторы в рамках первого блока анализа. Выделим для каждого из факторов показатели, влияющие на итоговую оценку эффективности инвестиционных проектов. Данные показатели должны представлять собой коэффициенты, которые относятся к таким принятым базовым показателям в рамках формулы
(1)
где Вi – выручка от производства и реализации продукции, услуг на t-м шаге расчета; Зi – затраты на производство и реализацию продукции, услуг на t-м шаге расчета (включая амортизационные отчисления); Иi – инвестиции на t-м шаге расчета; Т – горизонт расчета (равный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта); t – шаг расчета (год, квартал); Е – ставка дисконтирования.
В соответствии с алгоритмом выбора факторов оценки эффективности для осуществления анализа требуются исходные данные о среде деятельности. Такие сведения можно получить, моделируя данные финансового, экономического, технического, социального и временного характера (рис. 3).
Например, определение надежности поставщиков можно определить, используя следующую зависимость:
(2)
где Korg – надежность поставщиков ресурсов; ɑi – показатель значимости готовой строительной продукции в объеме реализации за рассматриваемый период (определяется долями единицы i = 1, 2, ..., n); βi – показатель значимости рынка, на котором представлен товар организации; Кij – конкурентоспособность i-гo товара на j-м рынке.
Рецензенты:
Грабовый П.Г., д.э.н., профессор, зав. кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью», ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», Национальный исследовательский университет, г. Москва;
Гранкин В.Ф., д.э.н., профессор кафедры «Инновационные методы управления социально-экономическими системами», ФГБОУ ВПО «Курская государственная сельскохозяйственная академия им. проф. И.И. Иванова», г. Курск.
Работа поступила в редакцию 21.05.2014.