Жилая недвижимость в силу социальной значимости этой категории недвижимости представляет особый интерес как предмет научных исследований, однако на сегодняшний день наиболее полно освещены вопросы, связанные со стоимостной оценкой объектов жилой недвижимости, в то время как проблематика управления их стоимостью является более актуальным аспектом в стратегическом горизонте, что и обуславливает актуальность проведенного исследования, цель которого заключалась в том, чтобы определить особенностей управления стоимостью объектов жилой недвижимости и на этой основе сформулировать параметры, определяющие парадигму управления, а также процессы моделирования управления стоимостью жилых объектов.

К объектам жилой недвижимости относятся объекты недвижимости, используемые для постоянного или временного проживания, представляющие собой разнообразные физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве, которые создаются в процессе строительного производства как улучшения земельного участка в виде зданий, имеющих в своем составе жилые помещения, находятся в свободном гражданском обороте и выступают объектом сделок как на вторичном, так и первичном рынке жилья, в том числе включая рынок земли.

Каждый объект жилой недвижимости в процессе его создания и потребления обладает уникальными свойствами, обусловленными местоположением, проектными решениями и особенностями строительства, которые имеют определенную экономическую ценность. Термин «ценность» как категория означает важность, значимость, пользу, полезность чего-либо [9], то есть в отношении объектов жилой недвижимости она представляет собой интегральный критерий субъективной оценки человеком способности удовлетворять жилищную потребность исходя из собственных предпочтений и финансовых возможностей. Таким образом, выбор человеком возможности удовлетворения жилищной потребности определяется оценкой непосредственно экономической ценности для него объекта жилой недвижимости.

Вопросам определения экономической ценности товаров и услуг посвящены работы Томаса Нэгла, который в основе ее формирования выделяет референтную и отличительную (дифференциальную) ценность. В соответствии с его теоретическими положениями обоснуем экономическую ценность объектов жилой недвижимости.

Референтная ценность объекта жилой недвижимости – это затраты, связанные с удовлетворением жилищной потребности для человека доступным способом из имеющихся альтернативных вариантов на рынке жилья [2]. Референтная ценность объекта жилой недвижимости корректируется с учетом имеющихся различий при оценке человеком возможных вариантов удовлетворения жилищной потребности. Дифференциальная ценность – это ценность показателей, характеризующих оцениваемый объект жилой недвижимости, отличающихся от показателей наилучшего варианта удовлетворения жилищной потребности [6, 7]. Если покупателю нравятся отличительные особенности, то дифференциальная ценность является положительной, если нет – отрицательной. Дифференциальная ценность объектов жилой недвижимости обусловлена присутствием на рынке жилья объектов различной степени комфорта, определяемого как «условия жизни, пребывания, обстановка, обеспечивающие удобства, спокойствие и уют» [13]. Суммирование референтной и дифференциальной стоимостей определяет экономическую ценность объектов жилой недвижимости, которые предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования, и поэтому обладают повышенной экономической ценностью.

Экономическая ценность объекта жилой недвижимости формирует потребительскую стоимость объекта жилой недвижимости, оценка которой проводится конкретными людьми исходя из существующего и возможного профиля использования на основе качественных физических характеристик и финансово-экономических параметров, наблюдаемых в предшествующей период функционирования объекта и прогнозируемых в будущем. Потребительская стоимость объекта жилой недвижимости формируется под влиянием текущей рыночной стоимости с учетом стоимости совокупных затрат владения.

Существуют различные определения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости таких авторов, как А.Н. Асаул, О.Е. Медведева, Т.В. Щербакова и др., на основании которых можно дать следующее: «Рыночная стоимость объекта жилой недвижимости – это наиболее вероятная цена, которая устроила бы участников сделки с объектом жилой недвижимости в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния» [1, 5].

На рыночную стоимость объектов жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы, исследованные в работах С.В. Грабовского, А.В. Татаровой, А.Н. Асаул, Т.В. Щербаковой, С.В. Гриненко, что послужило основой для составления рис. 1 и пояснения к нему в виде таблицы. На рис. 1 представлены уровни формирования и группы факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости, в таблице приведена характеристика обозначенных факторов. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от целей участников сделки. Сделки осуществляются на каждом этапе жизненного цикла объекта жилой недвижимости, под которым следует понимать, в соответствии с определением А.Н. Асаула, С.П. Иванова и М.К. Старовойтова, «последовательность процессов существования объекта от замысла до ликвидации (утилизации)», что связано с реализацией на практике инвестиционно-строительных проектов различного масштаба.

Рыночная стоимость меняется в течение всего существования объекта жилой недвижимости и определяется в тех случаях, когда происходит смена владельца в сделках купли-продажи объекта или при смене пользователя при сдаче объекта собственником в аренду или пользование третьим лицам на других условиях, ее уровень зависит от вышеперечисленных факторов и первоначально устанавливается продавцом с ориентацией на текущие цены на рынке жилья. Покупатель же, приобретая объект жилой недвижимости, ориентируется на стоимость совокупных затрат владения/пользования объектом.

Стоимость совокупных затрат владения связана с затратами на приобретение объекта жилой недвижимости и затратами на его содержание и развитие, величина и состав которых значительно различны в зависимости от стадии и состояния объекта недвижимости в момент его приобретения и целей будущего собственника в отношении использования объекта недвижимости. Вопросы оценки совокупной стоимости владения недвижимостью рассматривались в публикациях российских ученых, таких как С.А. Баронин, А.Г. Янков, М.А. Луняков, В.С. Гребенщиков.

Для моделирования управления стоимостью владения объектов жилой недвижимости следует использовать «Методику расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат», которая официально утверждена и введена в действие решением Совета Национального объединения проектировщиков РФ от 4 июня 2014 г. [11].

Жизненный цикл здания – период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), модернизация, реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения [3, 4, 12].

Характеристика периодов жизненного цикла здания в соответствии с указанной выше «Методикой расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат» приведена на рис. 2.

Стоимость Жизненного Цикла Здания (СЖЦЗ) – расчетная величина денежного выражения совокупных издержек владения жилым домом, включающих в себя расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт, утилизацию созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком) [11].

Формула для расчета СЖЦЗ имеет следующий вид) [11]:

СЖЦЗ = Зед*Еk*R + Зпер*Gk*T*K*R,

где СЖЦЗ – стоимость затрат жизненного цикла;

Зед – сумма единовременных затрат на проектирование, производство (строительство), ввод в эксплуатацию и вывод из эксплуатации (утилизацию);

Зпер – сумма периодических расходов (затрат) в течение планового периода эксплуатации на ресурсы, обслуживание, текущий и капитальный ремонты, расходные материалы, управление и оплату труда;

Еk – коэффициент учета класса энергоэффективности здания;

Gk – коэффициент «зелёности»;

Т – количество периодов проведения ремонтов и замены оборудования в течение планового срока эксплуатации (жизненного цикла) для каждого элемента расчета;

K – поправочный коэффициент, учитывающий сезонность и/или отклонение от нормативов;

R – фактор дисконтирования.

Расчет СЖЦЗ позволяет определить совокупную стоимость затрат владения на основе принятых проектных решений будущего здания с заданными потребительскими характеристиками, конечным критерием является приведенная стоимость владения, равная отношению совокупной стоимости к плановому периоду эксплуатации, определяемого в зависимости от отнесения здания в ту или иную группу по капитальности.

Моделирование управления стоимостью владения объектами жилой недвижимости обусловлено необходимостью создания этих объектов различных потребительских характеристик, предназначенных для разных референтных групп населения [10]. Независимо от потребительских характеристик жилых зданий и, соответственно, создаваемых ими условий для удовлетворения жилищной потребности в обособленных объектах жилой недвижимости, например в определенной квартире в многоквартирном жилом доме, выступающих в качестве объектов в сделках с жилой недвижимостью, собственник стремится к достижению двух противоречивых целей: с одной стороны, стремление к снижению стоимости совокупных затрат владения, а с другой стороны, увеличение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости. Достижение одновременно этих двух целей собственником, который к тому же должен учитывать требования, предъявляемые им или другими третьими лицами как пользователями к объектам жилой недвижимости: безопасность, комфортность, надежность и доступность – составляют парадигму концепции управления стоимостью объектом жилой недвижимости.

Управление жилищным строительством как сферой создания, поддержания в работоспособном техническом состоянии и развития жилых объектов недвижимости и жилищной сферой как поставщика жилищных услуг для удовлетворения жилищных потребностей граждан необходимо проводить на основе формирования специализированного спроса и предложения с ориентацией на запросы референтных групп населения, предъявляющих схожие требования к альтернативным вариантам удовлетворения потребности в жилье и к потребительским характеристикам объектов жилой недвижимости [8]. Реализация такого подхода продуцирует процесс моделирования управления стоимостью объектов жилой недвижимости на основе:

– разработки системы четких объективных признаков идентификации объектов жилой недвижимости по отнесению к различным классам по потребительским характеристикам, например разработка классификатора по степени комфорта создаваемой объектами пространственной жилой среды;

– внедрение классификатора объектов жилой недвижимости по степени комфорта создаваемой пространственной среды в практику жилищной сферы и сферы жилищного строительства;

– совершенствование разработанной «Методики расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат», с определением величины совокупных затрат на стадии эксплуатации в течение заданного срока применительно к конкретным жилым помещениям;

– информирование людей как потенциальных инвесторов и пользователей объектами жилой недвижимости о величине усредненных совокупных затрат, связанных с поддержанием всего здания в нормальном работоспособном состоянии на стадии эксплуатации в течение заданного срока и о величине их собственных будущих расходов как собственников конкретных жилых помещений.