Scientific journal
Fundamental research
ISSN 1812-7339
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 1,087

CREATION OF ASSOCIATION OF OWNERS OF HOUSING AS WAY OF MANAGEMENT OF AN APARTMENT HOUSE

Ilyina E.A. 1 Stepanova S.N. 1 Hvorov K.N. 1
1 Russian state social university branch in Surgut
В предлагаемой статье авторы отводят особую роль в управлении многоквартирным домом товариществу собственников жилья. Целью деятельности товарищества собственников жилья должно стать обеспечение надлежащего содержания жилых площадей, а также самого здания и прилегающих к нему территорий; организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества; защита интересов членов товарищества как потребителей коммунальных и иных услуг, предусмотренных нормативно-правовыми актами; сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества жизнедеятельности в условиях отведенного товариществу жилищного фонда. Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России и, в частности, в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. Проблемы товарищества собственников жилья связаны не только с медленными темпами их создания, но и с неэффективным их функционированием, связанным с нерациональной системой управления.
In the offered article authors assign a special part in management of an apartment house of association of owners of housing. Ensuring proper maintenance of living spaces, and also the building and the territories adjoining to it has to become the purpose of activity of association of owners of housing; organization of providing utilities to copartners; protection of interests of copartners as consumers of the municipal and other services provided by normative legal acts; cooperation with the state and non-state organizations for improvement of quality of activity in the conditions of the housing stock allocated for association. However process of creation of associations of owners of housing in Russia and, in particular, in Khanty-Mansi Autonomous Area, goes extremely slowly, associations test a number of administrative, legal, economic difficulties. Problems of association of owners of housing are connected not only with slow rates of their creation, but also with their inefficient functioning connected with an irrational control system.
management of an apartment house
association of owners of housing
housing stock
housing and communal services
providing utilities to the population
1. Varnavskij V. Reformirovanie zhilishhno-kommunalnoj sfery / V. Varnavskij // Federalizm. 2009. no. 4. рр. 33–54.
2. Vasileva V.V. Juridicheskie aspekty dejatelnosti tovarishhestva sobstvennikov zhilja / V.V. Vasileva. M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008. рр. 11–14.
3. Gencler I.V. Sozdanie tovarishhestva sobstvennikov zhilja kak realizacija vybora sposoba upravlenija mnogokvartirnym domom: metodicheskoe posobie / I.V. Gencler, T.B. Lykova, M.S. Rujanceva. M.: «Praksis», 2008. 20 р.
4. Zhilishhnyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 29.12.2004 g. no. 188-FZ (s izmenenijami ot 04.07.2011 g.).
5. Kosareva N., Sivaev S. Problemy reformirovanija zhilishhnogo sektora / N. Kosareva, S. Sivaeva // Obshhestvo i jekonomika. M., 2009. no. 1. рр. 112–145.
6. Loktionov V.M. Jetapy i osobennosti reformirovanija zhilishhno-kommunalnogo hozjajstva / V.M. Loktionov // Federalnye otnoshenija i regionalnaja socialno-jekonomicheskaja politika. 2009. no. 5. рр. 36–47.
7. Nefedov V.N., Shostak O.I. Reforma zhilishhno-kommunalnogo hozjajstva: Struktura i upravlenie. Informacionno-kompjuternye sistemy: Analiticheskij obzor / V.N. Nefedov, O.I. Shostak. Novosibirsk: Nauka: Sib. izd. firma, 2009. 155 р.
8. Shhekan G. Nekotorye problemy perehoda k rynku zhilishhno-kommunalnoj sfery / G. Shhekan // Problemy teorii i praktiki upravlenija. 2009. no. 2. рр. 122.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой одну из важнейших отраслей экономики городского хозяйства, ведь именно оно обеспечивает организацию жизни и быта граждан. В период, предшествующий активным реформам в России, по мнению специалистов и ученых, эта отрасль экономики составляла почти третью часть основных государственных фондов. Надо признать, что в дореформенный период жилищно-коммунальное хозяйство жестко контролировалось государством и, по понятным причинам, основную долю собственности составляла именно государственная форма собственности. После активных преобразований и последних двух десятков лет система управления жилищно-коммунальным хозяйством в России подверглась кардинальным изменениям [1, 4]. Произошли преобразования и в структуре форм собственности на объекты жилищно-коммунального хозяйства России. К сожалению, активно реализуемые реформы в этой сфере не дали столь ожидаемых ощутимых результатов. Кроме того, преобразования осуществлялись на фоне неуклонного повышения цен на услуги жилищно-коммунального хозяйства, что легло тяжелым бременем на плечи населения. Поэтому мы считаем актуальной проблему разработки эффективного механизма управления материальными, финансовыми и трудовыми ресурсами в жилищно-коммунальной сфере.

Согласно принятой программе «Реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации», следует уделять больше внимания развитию альтернативных форм управления жилищным фондом в стране [5]. Одной из альтернативных конкурентных форм управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства может выступать товарищество собственников жилья. Оно представляет собой некоммерческую организацию, включающую собственников жилых помещений в многоквартирном доме, для последующего совместного управления комплексом недвижимого имущества в нем с целью обеспечения оптимальной эксплуатации, распоряжения и использования в установленных законодательством пределах жилищного фонда в многоквартирном доме. Целью деятельности товарищества собственников жилья должно стать обеспечение надлежащего содержания жилых площадей, а также самого здания и прилегающих к нему территорий; организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества; защита интересов членов товарищества как потребителей коммунальных и иных услуг, предусмотренных нормативно-правовыми актами; сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества жизнедеятельности в условиях отведенного товариществу жилищного фонда [2, 7]. Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России и, в частности, в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. Проблемы товарищества собственников жилья связаны не только с медленными темпами их создания, но и с неэффективным их функционированием, связанным с нерациональной системой управления.

В муниципальном образовании городе Сургуте Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в 2011 году насчитывалось 92 товарищества собственников жилья и 39 управляющих компаний. Однако только 13 из 92 товариществ собственников жилья взяли на себя управление многоквартирными домами, а остальные 79 товариществ передали функции по управлению жилыми многоквартирными домами управляющим компаниям. Несмотря на огромное количество и остроту спорных и конфликтных ситуаций, возникающих в повседневной деятельности многих товариществ, сам по себе институт товарищества собственников заслуживает пристального внимания со стороны государства, а также оперативного решения проблем по реализации конституционного права граждан на жилище. Поэтому актуальность темы излагаемого исследования обусловлена необходимостью анализа управленческой деятельности товариществ собственников жилья, дальнейшего выявления и решения основных проблем в совершенствовании системы функционирования товарищества собственников жилья.

Цель: провести анализ деятельности жилищно-коммунального хозяйства в целом и, в частности, актуализировать проблему создания ассоциации некоммерческих организаций по содействию развития товариществ собственников жилья в Ханты-Мансийском автономном округе – Югра на примере муниципального образования город Сургут.

Материалы и методы исследования: аналитический обзор литературы по проблеме.

Результаты исследования и их обсуждение

В методическом пособии И.В. Генцлер «Создание товарищества собственников жилья как реализация выбора способа управления многоквартирным домом» даны рекомендации по организации выбора способа управления и созданию товариществ собственников жилья [3]. Автор дает подробную информацию об оценке возможных моделей управления, подготовке и проведении общего собрания собственников помещений по выбору способа управления и созданию товариществ собственников жилья. Необходимо отметить, что в литературе за последние годы освещаются самые различные проблемы жилищно-коммунального хозяйства, однако не затронуты важные методические и практические аспекты. Авторы выражают свои точки зрения на существующие вопросы. Связано это с тем, что деятельность товариществ собственников жилья недостаточно прописана в Жилищном кодексе, отражены не все необходимые положения [3, 6, 7]. Поэтому изменения, произошедшие в жилищном законодательстве, а также необходимость выявления, изучения и решения существующих проблем обусловили необходимость исследования, которое проводилось на базе жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования город Сургут.

Анализируя и обобщая результаты изучения механизма совершенствования жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании городе Сургуте, мы приходим к необходимости создания ассоциации некоммерческих организаций по содействию развития товариществ собственников жилья, которая:

– защитит интересы членов товариществ собственников жилья в органах государственной власти;

– обеспечит профессиональное решение проблем управления;

– окажет юридическое сопровождение деятельности товариществ собственников жилья;

– оптимизирует диалог товариществ собственников жилья с органами власти и профильными организациями;

– окажет содействие при регистрации и перерегистрации товариществ собственников жилья.

Учитывая особенности северного региона и суровый климат, большое внимание в городе Сургуте уделяется организации нормального функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Сегодня городское жилищно-коммунальное хозяйство города Сургута представляет собой сложный и взаимосвязанный комплекс с четким и бесперебойным функционированием, является одной из наиболее стабильных отраслей городского хозяйства. Управление муниципальным жилищным фондом осуществляется на конкурсной основе управляющими организациями различных форм собственности. Наиболее эффективной формой управления сегодня признано товарищество собственников жилья, что является стимулом для роста их количества.

Сегодня в городе 92 товарищества собственников жилья, 4 года назад их было 84. Начисление за жилищно-коммунальные услуги осуществляет СГМУП «СКЦ Природа» в системе АИС ЖКХ, на основании договоров об оказании услуг по всем управляющим компаниям и товариществам собственников жилья. Прием платежей населения за жилищно-коммунальные услуги осуществляет СГМУП «РКЦ ЖКХ города Сургута». В соответствии с договорными отношениями СГМУП «РКЦ ЖКХ города Сургута» осуществляет прием платежей населения и распределяет поступившие платежи отдельных управляющих компаний и товариществ собственников жилья между поставщиками коммунальных ресурсов. Необходимо отметить, что часть управляющих компаний осуществляет начисление жилищно-коммунальных услуг и принимает оплату населения за оказанные жилищно-коммунальные услуги и, как следствие, самостоятельно осуществляет оплату поставщикам энергоресурсов за оказанные коммунальные услуги. Вопрос оплаты за жилищно-коммунальные услуги находится на особом контроле департамента городского хозяйства, который ежемесячно проводит мониторинг по оплате задолженности управляющих компаний перед поставщиками коммунальных ресурсов, а также по оплате задолженности муниципальными унитарными предприятиями перед поставщиками энергоресурсов.

В целях информирования населения о выборе способа управления многоквартирными домами и развития товариществ собственников жилья на сайте Администрации города размещена нормативно-правовая база по созданию и деятельности товариществ собственников жилья, информация по управлению многоквартирным домом в вопросах и ответах, информация о товариществах собственников жилья, созданных в городе [8]. Одним из методов ресурсосбережения в системе городского хозяйства является внедрение автоматизированных систем управления производственным процессом на объектах коммунального хозяйства и установка приборов учета. Ежегодно растет доля отпуска коммунальных услуг по показаниям приборов учета. Все объекты бюджетной сферы полностью оснащены приборами учета. Продолжается установка приборов учета населением, но основной прирост в последние годы происходит за счет ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. С ростом объема производства, строительства объектов жилья и социальной инфраструктуры, увеличения численности населения будут увеличиваться объемы потребления коммунальных услуг.

Реализация реформы жилищно-коммунального хозяйства зависит от многих факторов. В наибольшей степени – от компетентности специалистов, на которых возлагается решение конкретных организационно-экономических задач. В управлении коммунальным хозяйством не должен применяться известный тезис о том, что «управлять государством может каждая кухарка». В жилищно-коммунальной отрасли существует ряд проблем, основными из которых являются: неравномерное распределение коммунальных мощностей и неэффективное их использование; высокий уровень морального и физического износа сетей; низкая эффективность управления в жилищно-коммунальной сфере [4, 8].

Частные компании имеют целый ряд преимуществ: они кровно заинтересованы в повышении качества оказываемых услуг постольку, поскольку от объёма обслуживаемых площадей зависит успешность ведения бизнеса. Если качество услуг не устраивает жителей, они вправе нанять другую фирму. Частные управляющие компании заинтересованы во внедрении энергосберегающих технологий, они подходят к эксплуатации каждого дома индивидуально. Они же являются посредниками между жителями дома и поставщиками воды, тепла, электричества. Также они заинтересованы в отстаивании интересов своих клиентов. Необходимо отметить, что современный этап развития информационных технологий в муниципальной сфере города Сургута характеризуется высоким уровнем применяемых программных и технических средств, развитой инфраструктурой, наличием фирм, специализирующихся на разработке, внедрении и эксплуатации муниципальных информационных систем. На развитие и эксплуатацию муниципальной информационной системы ежегодно выделяются весьма существенные бюджетные ассигнования. Все это позволяет утверждать, что информатизация деятельности муниципальных структур, учреждений и предприятий в городе Сургуте сформировалась как самостоятельная отрасль производства.

В связи с тем, что администрация города Сургута постоянно ведет работу по применению новых технологий и муниципалитет является «пилотным» по многим направлениям деятельности, это позволило городу занимать неоднократно первые места в различных конкурсах. К примеру, в декабре 2011 года Сургут признан самым благоустроенным городом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. При определении победителей и призеров учитывался целый ряд критериев в сфере жилищно-коммунального хозяйства: протяженность и состояние городских дорог; качество предоставления коммунальных услуг; состояние инженерной инфраструктуры и многое другое. В последний раз наш город удостаивался этого звания в начале 2000-х годов. Кроме того, 18 октября 2011 года город Сургут признан Союзом архитекторов России и Институтом территориального планирования «Урбаника» самым удобным для жизни городом России. В том же 2011 году 23 сентября решением конкурсной комиссии город Сургут был признан победителем конкурса на звание «Лучшее муниципальное образование Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в сфере отношений, связанных с охраной окружающей среды». Конкурс проводился Департаментом экологии автономного округа в соответствии с постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 9 октября 2010 года № 248-п «О целевой программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Обеспечение экологической безопасности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в 2011–2013 годах».

При положительной динамике развития жилищно-коммунального хозяйства в городе Сургуте существует ряд проблем, свойственных и другим муниципалитетам. Одной из таких проблем является создание и развитие товариществ собственников жилья. Создание и развитие товариществ собственников жилья сталкивается с объективными трудностями, которые можно и нужно решать только при активном взаимодействии собственников помещений в многоквартирном доме с государственными и муниципальными органами, отвечающими за жилищно-коммунальную реформу. Недостаточная осведомленность собственников помещений о принимаемых государством и местными органами власти мерах по реализации жилищной реформы, о способах управления домами, заблуждения и негативные стереотипы в отношении товариществ собственников жилья не способствуют выполнению принятых целевых программ. Недостаточные знания основных положений жилищного законодательства, игнорирование законных требований товариществ собственников жилья, приоритет управляющим организациям также создают проблемы развития товариществ собственников жилья. Одним из выходов из создавшейся ситуации может стать совместный контроль за реализацией жилищно-коммунальной реформы со стороны администрации муниципального образования, депутатского корпуса и общественности.

Проводимая сегодня в России реформа жилищно-коммунального хозяйства, по сути, самая сложная и болезненная из всех реформ. Она затрагивает интересы всех субъектов общества – граждан и юридических лиц, собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс Российской Федерации определил не только права и обязанности жильца, но и упорядочил взаимоотношения с другими субъектами рынка. Каждый гражданин где-то проживает, является собственником или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме, но не каждый из них чувствует себя сопричастным к происходящим процессам. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право брать на себя ответственность и самим решать, как и с кем строить отношения в сфере обслуживания жилищного фонда, кому и как отвечать за качество проживания в многоквартирном доме. По мнению большинства экспертов, товарищество собственников жилья является одной из передовых форм управления многоквартирным домом [2, 6]. С другой стороны, товарищество, по своей сути, является первой ячейкой создания гражданского общества. Собственник, поняв принципы управления и научившись эффективно содержать свою долевую собственность в многоквартирном доме, сможет в дальнейшем реализовать основные положения закона о местном самоуправлении, создавать территориальные общественные советы – в этом тоже просматривается большой положительный эффект. К сожалению, имеются также отрицательные стороны создания товариществ: например, председателю правления зачастую самому в одиночку приходится отстаивать интересы и права членов товариществ собственников жилья.

Заключение: преобразования жилищно-коммунальной отрасли – важнейшая составляющая всего комплекса проводимых государством реформ. Трудно назвать еще одну отрасль, где так тесно переплелись технические, экономические, социальные, политические аспекты, непосредственно затрагивающие интересы каждого жителя. Реформа жилищно-коммунального хозяйства идет в России уже второй десяток лет, однако что она собой представляет, жители страны, по сути, не знают. Подавляющее большинство россиян ассоциируют реформу жилищно-коммунального хозяйства с постоянным повышением тарифов на коммунальные услуги и постепенным переходом на их 100 %-ю оплату.

Между тем эта реформа была задумана с целью привлечения значительных средств на реконструкцию основных жилищно-коммунальных фондов, изношенность которых составляет свыше 60 %, и совершенствование самой системы жилищно-коммунального хозяйства. В качестве основных задач реформирования правительством обозначены демонополизация коммунального сектора и привлечение на рынок частных компаний, которые должны будут составить конкуренцию государственным ДЕЗам и ЖЭКам. Среди других задач – стимулирование владельцев квартир к созданию товариществ собственников жилья, передача управления зданиями на конкурсной основе управляющим компаниям, совершенствование тарифного регулирования, повышение эффективности расходования средств бюджета, выделяемых на нужды жилищно-коммунального хозяйства.

Для создания товариществ собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме должны собраться на общем собрании собственников, принять решение о создании товарищества собственников жилья, принять устав товарищества и осуществить его государственную регистрацию. К органам управления товарищества собственников жилья Жилищный кодекс Российской Федерации относит общее собрание членов товарищества и правление товарищества, в состав которых могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, в обязанности которого входит: соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества, контроль за своевременным внесением членами товариществ собственников жилья установленных обязательных платежей и взносов, управление многоквартирным домом, наем работников для обслуживания многоквартирного дома, выполнение иных обязанностей. Для обеспечения эффективного функционирования товарищества собственников жилья, отвечающего современным стандартам и требованиям граждан, необходимо создание в городе ассоциации некоммерческих организаций по содействию развития товариществ собственников жилья как механизма совершенствования жилищно-коммунального хозяйства в городе Сургуте.

Анализ деятельности товариществ собственников жилья на примере муниципального образования город Сургут показал следующее: создание товариществ собственников жилья является существенным элементом реформы управления и одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, их возможности влиять на стоимость и качество услуг, привлечения дополнительных источников финансирования, содержания и ремонта жилого фонда.

Рецензенты:

Сахаров Г.В., д.э.н., профессор кафедры экономики и финансового права, ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет», филиал в г. Сургуте.

Яковлев Б.П., д.псх.н., профессор кафедры социальной работы и социального права, ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет», филиал в г. Сургуте.